帝都看房的一点感受

作为北京居民，看完这篇文章，觉得这是多年未见得真知灼见，也是一篇非常真诚得好文章。不是那些大V忽悠流量得文章，建议北京有买房需求得朋友，认真看一下。

转自：水木社区 作者：Indigo

 

最近断断续续看了一些帝都的小房子，基本都是低总价的小一居，主要集中在东城，海淀等。我上次看房子是5，6年以前，之前房价还没现在这么高；这次看完以后还是感叹帝都人群的消费能力。这里写下一些粗浅的感受。因为有新的想法会跟新，文章比较长，分为几个部分：

 

o 近期帝都看房的一些观察
o 新房的一些感受
o 关于买房心态建设上的一些想法
o 买房的风险控制

 

------ 近期帝都看房的一些观察 --------

 

1，帝都房地产的价格分化严重。东西城，海淀等核心区的房价基本都十多万一平；普通人只要在这些区域拥有一套房子便有千万以上的资产。但丰台，朝阳等其他区域的房子，特别是没有学区的老破小，房子在这几年并没有明显的升值。在组里看到有人在南城400万可以买到两居三居，而我实际感受是400万在东西海基本买不到像样的小房子。

 

2，价格分化背后的逻辑清晰，核心因素在于学区，产业和小区质量。学区不用多说，东西城和海淀价格这么高学区是很重要的一个因素。北京在试图改变学区的差异，但基本都是在区内。之前的情况是有的对口小区价格特别高；多校划片以后，不确定性的存在让附近小区的价格不会特别高，但也导致了整个区的价格在升高。

 

关于学区之所以依然能产生很大的影响，在于目前的教育改革给家长带来了很强的焦虑。北京在试图抹平学区与学区之间的差距，也做了很多例如努力。虽然像一些区的教育也在慢慢改进，但过去十几年的经历让家长等不起。最大的焦虑来自技校分流的改革，作为北京的很多家长都是985 211毕业留京，完全无法接受自己的孩子分流到职业技校，这一定程度上让教育竞争提前到了初中。另外只要目前的局面没有改变，买学区房这种击鼓传花的游戏总会有下家接盘，导致去年所有带学区属性的房子都涨了很多。

 

3，产业差距让北京的价格不再由环线决定。北部互联网公司，外企，高校云集，让北边的价格明显高于南边。如果产业比较集中的区域，特别是像互联网这种比较多金的公司，会让附近的房价也随之升高，特别是那些次新的小区环境比较好的小区。

 

4，疫情下经济的不确定性，互联网裁员等因素，目前的市场并没有想象的那么火热。我经历过16，17年的抢房，好一点的房子基本上需要买家抢。目前政府已经释放了比较明显的放松房地产的信号，但成交并没有我想象的那么快，除了东城的那些低总价学区房成交比较快，其他一些没有太明显优势的房子并没有很快成交，虽然看的人不少，很多人在观望和等待。另外目前的价格一定程度上已经到了一定的高度，对房地产的政策的控制也限制了大家能有的杠杆，大家的决策都更谨慎了。

 

5, 可以预见，国家刺激经济的努力会有一部分流入房地产。最近明显的一个感受是，提供贷款的电话明显增多。实际也和几个贷款中介聊了聊。今年5%的GDP目标在没完没了的疫情下面临严重挑战，国家也是想切实帮助中小企业度过难关，现在经营贷的利率非常的低，可以低到百分之3点几20年，比房贷按揭要低很多。目前贷款中介给的方案基本都是经营贷，通过成立公司来获得经营贷。另外是消费贷。目前消费贷设了30万的上限，贷款中介可以通过向不同的银行申请，每个银行30万来获得一笔资金。目前看来这些融资方式很流行，但风险也在那里，国家一收紧并严查经营贷，要马上收回贷款就抓虾了。我目前还是不愿意用这种方式。但从聊天中得知，经营贷和消费贷流入房地产是普遍的现象，短期内国家需要刺激经济也不会严查。这要看个人的风险偏好了。

 

6，有硬伤的房子流动性很差，即使是在同一个小区的分化也很严重。常见的硬伤有户型，朝北，房子的产权属性等等。因为每个买家目前都要考虑出手的容易程度，导致好户型好朝向的房子受到追捧，而差一点的，即使实际住起来也没那么糟糕的房子，如果要卖出去还是要降价不少。这是北京房子除了区域之外，即使在小区内部的分化也在加剧的一个表现。  有的即使是学区房很低的价格挂了非常久也没有成交， 一个极端的例子，东城的新景家园有一套只要300万的房子，其他差不多面积的都在450万以上。那套房子挂了非常久也没有成交，就是因为没有上下水。这一定程度上也说明学区房并不是一种消费，而是一种投资 -- 对投资而言，流动性很重要（就是有没有人接盘）。房子的金融属性让这样的房子很难成交 。

 

7，北京较强的购买力让北京的房价从长远看不大可能下降。一定程度上，一个城市的房价取决于财富顶部的那些人而不是其他。北京2000万人口即使只有1%的人有很强的购买力，也是20万人，足以支撑整个市场。从实际接触的人群感受，有两个中产阶级群体是购房主力：一个是体制外薪水较高的群体，比如码农，外企中层等；一个是北京本地或购房很早或分房的一批人，他们以很低的成本持有房产，房产的增值让他们通过卖掉房子来追求更好的房子。我了解到的码农群体薪水真是让人叹为观止，而且其中很多人热衷买房或者已经通过买房实现了财富积累。当然码农群体最近受到了很大的冲击，也影响了这个群体的购买力和购买意愿。普通中产家庭收入税前百万（体制外）在北京也是普遍现象；我工作过几个公司，基本上30~40岁左右的人群的收入基本在50+左右，这些人群很大并且有很强的购房意愿。北京本地或者购房早的70后不用多说，只要有房子都有很高的资产和很低或者没有债务，他们的改善意愿很容易实现。

 

--- 新房的一些感受 4.11 update ---  

 

周末看了一些北京的新盘，一些针对新盘的感受：

8，北京虽然新盘很多，但实际可选的范围没有想象那么多，基本在五环沿线，这让是否有轨道交通成为了一个核心因素。北京其实新盘的数量非常多，但很多都是在远郊，或是非商品房，或是火爆款中签概率非常低的盘，对普通买房的人来说实际可以有的选择不多。五环边的新盘，要么是在回龙观这种成熟社区，已经有很强的产业支持；要么是在地铁边可以辐射地铁沿线。这也凸显了地铁的重要性，一个例子就是南四环外的橡树湾，虽然在五环内，因为没有地铁导致价格受到很大压制。

 

9，新盘的购买者中，改善和投资购房者远远大于首套刚需。那些低总价的房子的售楼处熙熙攘攘，就像菜市场一样；而一些总价高一些的楼盘人少了很多。比如门头沟三兄弟的售楼处都在一个地方，但那些总价低，普通住宅（二套可以60%首付而不是80%首付）明显受到追捧。在南边的一个新盘，销售把已经签了的买那些小户型的人的列表给我们看，基本没有首套刚需，都是来自海淀朝阳的二套需求外溢 -- 这些人并不会跑到南城来住，只是相比北城，在北京房地产政策严控的条件下，南城要好上车很多。另外一些新盘的大户型，就更是以改善为主了。

 

这是一个有点反常识却也合理的现象，目前全球都有通胀预期，而北京庞大的中产阶级可以有的投资渠道非常有限。但限购政策80%的首付也让大部分人不是想买就买的起，这种新盘的小户型就成了很好的选择。

 

10，新房还是二手房的选择因人而异，各有利弊。新房的选择一定程度上是选择未来，因为目前这些新盘大部分都在一些依托新的区域，一般情况下附近都有大片新的土地要卖，他们也纷纷会引入市内各个教育集团。对于这种购买整体区域开发的新盘是有一些成功的案例的，比如北边的新北苑，最初也是一片荒地，但在几个 开发商共同建设下，再加上13号线和未来17号线，价格增长很快。但新房有新房的问题，这些新房都是在24年底才交房，等整个社区成熟也差不多要十年了。那些承诺的利好是否能实现，也有太多的不确定性。

 

二手房就直接很多，往往买的都不是未来，而是现在，一切都更确定一些，而且买了就可以住或出租，避免了未来几年的等待期。但二手房也有更多的税费中介费，交易成本也是更高的。房子普遍老旧，房子质量基本都比新房差很多。

 

对于未来不愿意那么内卷的年轻人，是不是会更喜欢地铁沿线居住环境明显好很多的新盘呢？这是我的一个疑问。

 

以下是关于买房心态建设上的一些想法 -------------

 

1，在买房的问题上，一定要有自己的判断而不是被各种中介和销售影响。看新房的时候，可能很多人都有和我一样的体会，基本上是看一个房想买一个，感觉都是各种优秀，各种未来可期，甚至很多都想当场掏定金。后来带看大哥给我推荐了一个方法：在和一家销售谈的时候，你说你刚看了另外一家（他们的竞争盘），还挺喜欢。这个时候这边的销售就会和你细数对方盘的各种问题，很多问题的确是你没有想到的。

 

在和所有这些销售的沟通过程中，都一定要明确他们各自的立场，只获取你想要的信息而不是被他们洗脑。这样做的难点其实在于你对自己想要什么样的房子要非常清晰 -- 而这个往往是最难，也是需要看很多房子才能有认识的。

 

2，要在清醒条件下，而不是在被控制的条件下做决定。有过和中介打交道的人都知道，在谈房子的时候，他们非常擅长使用各种心理影响的套路。比如他们会把你带到他们的一个办公室密闭空间，这样的空间其实非常压抑；给你强调后面有多少人在排队等着谈，这是非常难得的机会；疲劳战术，从白天谈到黑夜，谈到你精神脆弱；红脸黑脸，谈了几个小时你不想谈了，就会有出来唱黑脸的说你让我们这么陪你和卖家砍这么久是什么意思，卖家已经生气了；谈折扣时说我做不了决定，要去找经理之类的，等等。对新房，他们会强调这个房子几分钟被抢光，目前只剩下这一套，你必须今天做决定。。。这个时候人很容易就在没有想清楚，或者是在被控制的情况下做了决定。在房地产高歌猛进的时候其实还好，但在目前的情况下，对这样人生中重要的决定，还是要保持清醒。

 

3，谨慎看待大v观点，背后往往是流量需求或是利益相关。这次看盘的时候，刚好也遇到某大v带了二十几个人来看盘。我其实也一直关注他，也一直认可他的很多观点；但这种看盘的活动，明显是开发商和大v有利益相关的，还是要谨慎对待。这次和带看的大哥看了一天，后来熟悉了，他也渐渐和我讲了一些流量的规则。他刚入行的时候也很困惑，为什么一些高质量的文章反而没什么人看，往往是一些比较水的文章影响很大。他的总结是，“你的深度越深一层，你的受众就越少一群人”。而大v都是流量驱动的。当然这不是说他们说的都不要信，而是需要自己判断，而不是把他们的结论作为核心决策依据。

 

4，对市场变化保持开放的心态，接受价格的起伏，用逻辑而不是用情绪和个人喜好来指导决策。我对北京房子的观察是，房子太多的瞬息万变了，每一年都有每一年的情况。甚至你现在看了房子，一忙没看，两个月后再看，市场就发生了很大的变化。而且北京的房子有时候会急剧拉升，比如16年，比如21年；也会有很长时间的横盘，比如17年到20年。这个时候人特别容易情绪化，这个房子我两个月前还是xxx万，凭什么现在就到了yyy万了？！我就是不买来惯着这些卖房的。有的人就在这种心态之下看着房价越来越高，自己也越来越买不起，心态越来越失衡。

 

另外一种是过于看重个人喜好忽视市场规律。有的远郊的房子，又大又新，小区环境又好；有的人因此选择的是京郊别墅（对大佬这个不适用），即使换来的是很长时间的通勤。

 

如果只是看重使用属性，这个无可厚非；不过实际情况，在中国房子附带了太多其他的属性了。这一轮北京涨的很多房子，往往都是很多我过去看不上的房子。我不认可老破小，认为终将会被郊区新盘取代；我不认可学区，认为政府终究会用政策平抑这种明显的不公平。。。但实际情况是，市场有市场的逻辑。如果被市场打脸了，应该有的不是情绪化，而是试图去理解市场的逻辑，御风而行。

 

5，对房产而言，你挣不到认知之外的钱不一定适用，但你很可能会躲不开认知之外的坑。买房对大部分的人来说，都是一生中最重要的决定之一，按照一起带看房子大哥的极端说法，“这些决定会决定你下一代的阶级”。但实际情况是，大部分人，包括我自己，在买房的时候都是迷迷糊糊的；很多人花在了解市场上的时间，还不一定有买一个包包上调研花的时间多。在过去高速发展的时候，基本上只要买了房，都会被市场的大流带动实现资产高速提升；但未来或许不会再是这样。有一句话叫你挣不到你认知之外的钱，在中国很多人迷迷糊糊就通过房子挣到了很多认知之外的钱。但我更想强调的是，这些认知最大的作用，还是能让你更有可能躲开很多的坑。我过去就采过坑，就很希望当时我对这些东西有更多的了解，就会做一些不一样的决定了。

 

--- 关于买房的风险控制---

 

买房不管是自住还是投资，都需要控制风险而不是无限制的加最大的杠杆来获取最大收益。收益都是和风险相关的，总的而言，每个人都要寻求那个风险可控利益最大的平衡点。

 

1，房贷一定程度上是一个普通人能通过杠杆获得收益最好的途径之一，但在房价已经高企的现在，房贷并不是越多越好。一般情况下，买房能贷款就贷款。一方面因为房贷的利率相比其他融资渠道利率要低，另一方面还款时间比较长，每个月的支出可控。在过去的几十年，房贷都是对抗通胀的利器，房价因为GDP的增长和城镇化的聚集会保持上涨，而每个月的还贷是固定的，这一定程度上是在撸通胀的羊毛而不是被通胀收割。

 

但现在北京的房价太高，而个人的收入并没有相应比例的升高，这意味着这个杠杆带来的风险也要比以前大很多。现在买房一般都要有200-500万的房贷，这意味着每个月1万到3万的房贷，也意味着家庭收入要稳定在税后5万左右。并不是所有的家庭都能够达到这个收入，而是往往收入越高稳定性越差（体制外意味着持续给公司带来高价值，体制内往往有灰色地带的法律风险）。

 

每个家庭在决定贷多少钱的时候，都是需要结合自己的收入水平和稳定性来考虑的，我并不认为可以简单的回答一些问题，比如我是不是要先还贷，我该借多少钱等等。但总的而言，认为房价未来一定会涨，杠杆太高都是不可取的。

 

2，在考虑风险的时候，需要同时考虑alpha风险和beta风险（或机会）。我这里套用的是投资领域的概念，beta风险或机会指大盘的风险或机会，或者是宏观经济政治局势带来的风险，比如最近俄乌冲突，全球性经济危机等给宏观经济带来的风险。今年国内的经济形式肯定会不好，内忧外患，国家肯定会放松货币政策释放流动性（印钱的另一种说法）。但同时，产业凋零和疫情也让大家不敢花钱，消费上不去。这些因素会如何影响房价？

 

所谓alpha风险或机会，就是你自己的行业，公司，工作，健康，家人等个人因素的风险。现在很现实的一个问题是，如果自己失业失去收入了怎么办？大家过去很多人都对自己在公司的发展很有信心，但目前互联网大量裁员，各个行业凋零给很多人带来很多的冲击。假设这样的情况真的发生，自己能够撑多久，还是面临必须清盘、断供了？或者，如果家人出现健康问题，甚至极端情况下自己挂了，是否有一些对冲机制？

 

3，在买房的时候还是需要一些容错率和例如保险等对冲机制。我们不能因为有风险存在就不买房了，因为踏空带来的损失一样也是要考虑的（过去很多晚买一年房多工作十年的情况）；也不能因为认为未来放水房价一定涨就高杠杆all-in。在决定杠杆的时候，需要考虑各种情景：

a.宏观上，房价跌了怎么办。其实这个相对好处理，房产和股票不一样，房产并不是短线投资，大部分人只要月供没问题，即使房价跌了很多也是会继续持有的。对于像北京这样一线城市，即使房价大跌，如果把时间线拉长到十年二十年，大概率是没有问题的。

b.失业了怎么办（一方失业，甚至双方都失业）。家庭一方是否能够负担的起房贷和生活费用？其实目前贷款的量，大部分人都负担不起的，这个时候家里的现金能扛多久？自己是否还在职场上有竞争力能够在短期内找到一个能够维持家庭现金流的工作？还是需要卖房来维持？如果真的卖房自己是不是能够承受？

c.自己或家人出现健康问题失去工作能力和收入，甚至挂了怎么应对。这个就涉及到自己是否有保险了。我也是最近考虑买房才重新考虑我目前在保险上的投入是否足够的问题。我觉得总的来说，买房后会需要大病险和身故险，并且这两者的保费能够 cover 掉你的房贷。我在十年前买了50万的大病险，但此刻看来是远远不够的，目前打算把大病险增加到150万左右，和加上300-500万的身故险。当然，买房人最缺的就是钱，也是需要考虑投保的时机和数额，以及种类（是消费型还是投资储蓄型）等。

 

总体而言，买房是一个收益和风险平衡，收入和支出平衡等等各种平衡的决策。